要回答这个问题，需要先了解法律规定。依据《物权法》第九条之规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”本条规定确立了不动产物权登记生效的原则，即“自记载于不动产登记簿时发生效力”，也就是说，不动产物权登记，自登记机构将不动产物权有关事项记载于不动产登记簿时，始告完成。

不动产登记簿是法律规定的不动产物权登记机构管理的不动产物权登记档案。一般认为，根据物权公示原则的要求，不动产登记簿应当具有这样一些特征：

一是统一性。

一个登记区域内的不动产登记簿只能有一个，这样该区域内的不动产物权变动的各种情况才能准确地得到反映，物权交易的秩序才能良好建立;

二是权威性。

不动产登记簿是国家建立的档案簿册，其公信力以国家的行为担保，并依此为不动产物权变动的可信性提供保障;

三是持久性。

不动产登记簿将由登记机构长期保存，以便于当事人和利害关系人的利益获得长期的保障;

四是公开性。

不动产登记簿不应是秘密档案，登记机构不但应当允许权利人和利害关系人查阅复制，而且还要为他们的查阅复制提供便利。正因为不动产登记簿具有这些特征，不动产物权的设立、变更、转让和消灭只有在记载于不动产登记簿之后，才具有了公示力和排他力。

因此，商品房买卖合同订立后未经登记，所有权不发生转移。

那么不动产物权必须经登记オ能发生效力吗？

答案是否定的。下列情形，不动产物权不需要登记依然可以产生物权效力：(1)依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。(2)因生效法律文书（包括判决书、调解书、仲裁裁决书）、征收、继承、受遗赠、合法事实行为而导致的物权变动。(3)土地承包经营权的取得等。